Gvozdik.ru Rambler's Top100
строительный каталогстроительный каталогновости и обзорыновости и обзорыконкурсы и тендерыконкурсы и тендерынормативные документынормативные документывход для клиентоввход для клиентов
     главная      страница управления      подписка
  
 Расширенный поиск


Каталог
Стройматериалы
Услуги
Поиск
Тендеры
Строительные тендеры
Крупные закупки

Объявления
Б/У техника
Биржа труда
Статьи
Новости
Новости компаний
События
Обзоры
Документы
ЕНиРы
Законы, постановления
Коэффициенты пересчета
СНиПы, правила

О нас
О проекте
Реклама
Контакты
  • Квартира в новом доме
  • Строительные инструменты
  • ПВХ как стройматериал
  • Теплый пол под плитку
  • Старые и новые строительные леса
  • Современные технологии возведения кирпичных домов
  • Дисконт-портал "Эврика": выгодно для всех
  • Как установить акриловую ванну своими руками
  • Делаем водяное отопление
  • Строим теплицу
  • Монтаж OSB плит
  • Качественный виниловый сайдинг
  • Используем жидкое стекло
  • Дерево и гвозди
  • Строим террасу
  • Как правильно выбрать счетчик на воду
  • Затирки для плитки
  • Что собой представляет SPU-изоляция?
  • Какая она элитная кровля?
  • Почем кровельный профнастил в Москве?
  • Акриловые вкладыши для ванн от "Экоакрил"
  • Обзоры
    Пожалуйста выберите интересующую Вас категорию:
    к-во позиций в разделе
    Автоматизация строительных фирм3 
    Анализ, прогнозы, тенденции369
    Строительные материалы3276 
    Строительные технологии877 
    Строительные услуги72 
    к-во позиций в разделе
    Городское строительство165 
    Прочее76 
    Управление. Маркетинг. Качество53
    К основной странице раздела
     Слагаемые затрат коммерческого жилья
    19.06.2001
    В Департаменте внебюджетной политики строительства города Москвы (ДВПС) прошло заседание за «круглым столом», на котором были обсуждены система оценки площадки под строительство и проблема принятия инвестиционных решений. Среди выступивших: заместитель руководителя департамента Сергей Тхор, начальник Управления реализации жилищной программы Григорий Пирумов, главный специалист по маркетингу Евгений Леонов и другие. Было сделано сообщение о новых принципиальных подходах, используемых департаментом кок при выборе площадки, так и в процессе оформления исходно-разрешительной документации. Их важность объясняется тем, что именно на донной стадии начинает формироваться сумма предстоящих расходов, которые в свою очередь включаются последовательно и в себестоимость возведения объекта, и в конечную цену квадратного метра жилой площади.

    Обычно, по словом выступающих, выбор пятно застройки начинается с переговоров или с администрациями префектур, или с юридическими лицами, владеющими правом долгосрочной аренды того или иного участка городской земли.

    Естественно, что арендатор получает некую компенсацию за то, что передает свое право инвестору. Чаще всего это выражается в определении доли жилплощади в будущем здании, передаваемой прежнему хозяину участка. Будьте префектура, частный арендатор, действующая организация, выделяющая под застройку часть территории, ей принадлежащей.

    Поскольку ДВПС — структура, имеющая статус подразделения московского правительства, каждая земельная сделка, совершенная департаментом, закрепляется специальным постановлением, издаваемым правительством города. В нем же иногда называются заказчик и организация-генподрядчик.

    Таким образом, расходами, стоящими в самом начале формирования цены жилой площади, являются проставленные в правительственном постановлении доли, отдаваемые инвестором хозяевам участка. Понятно, что такие затраты учитываются при принятии решения о том, есть ли смысл брать донный участок под застройку или же рациональнее продолжить поиск партнера, выдвигающего более приемлемые условия.

    Далее идут обременения. Они бывают розные. В одном случае необходимо снести ветхие строения, расположенные на участке, вывезти загрязненную мусором, прочими вредными отходами землю, в другом — восстановить фасад исторического здания, разрушенного некогда в ходе проведении капитального ремонта.

    Такие расходы тоже ложатся на плечи инвестора и учитываются в процессе оценки перспектив реализации квартир, расположенных в доме, возведенном но участке, обремененном перечисленными требованиями.

    В перечень оценочных характеристик, как правило, включаются и такие моменты, кок район застройки, тип жилого домо, наиболее подходящий для данной площадки, примерный объем жилых и нежилых помещений, получаемых «на выходе», возможность строительства гаражей под домом или неподалеку, длина инженерных коммуникаций, многое другое.

    После детального изучения перечисленных факторов и суммирования предполагаемых затрат рассчитывается возможная цена продажи. Она определяется различно по жилью, по гаражам, по нежилым помещениям. При этом обязательно учитывается складывающаяся рыночная ситуация. Оно прогнозируется с прицелом на тот момент, когда объект будет достроен и введен в эксплуатацию.

    В донной связи возникает вопрос о сроках строительство.

    Для инвестора важно, чтобы они были минимальными. Тогда прогнозируемые цены могут стать наиболее близкими» фактическим.

    Однако именно фактор времени оказывается зачастую наиболее колеблющейся величиной. Причем амплитуда колебаний чаще всего имеет тенденцию не сокращаться, а расти.

    Потери дней и недель начинаются но этапе подготовки и согласования документов, готовящихся к принятию постаэвления правительством. Такая робота длится не менее 2-3 месяцев.

    Затем идут торги, но которых выбираются технический зкозчик (в случае, если его не назначает правительство) и 'нерольный подрядчик. Функции техзаказчика состоят в том, гобы розробототь ТЭО и собрать всю необходимую исходо-разрешительную документацию. Но нем же лежит обязнность организовать проработку орхитектурно-планироэчного решения, окончательно определить набор квартир, х планировку, метраж, получить положительное заключение 1осгосэкспертизы. Но все названное уходит немало недель. итоге затраты времени выливаются в отрезок, равный 6-8 ясяцам. Издержки, понесенные в этот период, ложатся целиом но ДВПС.

    Между тем первые деньги, внесенные покупателями едущих квартир, начнут поступать не ранее того, кок заверллся все работы по нулевому циклу. На это уходит не менее !-3 месяцев.

    Спрашивается: где ДВПС берет средства, необходимые для оплоты робот, проводимых до наступления этапа )еализации строящейся жилой площади? Ответ, полученный .а «круглым столом», таков: финансовые ресурсы департадент, как правило, получает в.виде кредитов, выдаваемых коммерческими банками, сотрудничающими с ДВПС. Городской эюджет в финансировании строек, осуществляемых департаментом, не участвует.

    Как первоклассный заемщик (то есть такой дебитор, эд которым не числится просроченных долгов перед банками) департамент покупает деньги в комбанках по ставкам, ниже эыночных. Обеспечением займов выступает возводимое ДВПС жилье.

    Кстати, инвестиционная стоимость одного квадратного метро жилой площади рассчитывается с учетом затрат, необходимых для обслуживания кредита. Понятно, что такие расходы напрямую зависят от сроков строительство жилого дома. Чем дольше длятся роботы на объекте, тем больше требуется средств для расчета по кредиту. Отсюда задача выбора генерального подрядчика, который не подведет.

    Как уже говорилось, генподрядчик определяется но торгах. Здесь очень важно, отмечали выступающие, не ошибаться, погнавшись зо дешевизной работ, выполняемых строителями, Нередко они, желая выиграть торги, нарочно занижают стоимость своих услуг. Однако фактически работы стоят дороже. В результате сумма, проставленная в контракте, оказывается израсходованной значительно ранее того срока, когда строительство будет завершено. Без денег стройка замирает. Руководители стройоргонизации начинают долгую тяжбу,, требуя увеличения оплаты своих услуг. Переговоры зачастую длятся месяцами. Случалось, когда подрядчик отказывался продолжать строительство по ценам, предложенным на торгах.

    Правда, с начала текущего года в Москве начался переход на твердые контрактные цены. Такая методика определения затрат на оплату подрядных работ обещает положить конец неоправданному завышению сметной стоимости строительства, происходящему в силу давления строителей но инвестора путем прекращения работ но возводимом объекте.

    Тем не менее сроки строительства жилых зданий в столице затягиваются в среднем на полтора-два года. Бывают и более длительные периоды, хотя само строительство, по мнению специалистов ДВПС, идущее в нормальном темпе, требует в среднем не более года. Остальные месяцы уходят но разработку ТЭО, получение необходимых документов, согласование их с различными госорганами, другие, к сожалению, неизбежные утряски и увязки. В результате только в прошлом году строители не уложились' а нормативные сроки на вводных объектах, жилая площадь в которых в совокупности превышает 300 тысяч квадратных метров. Квартиры в этих недостроенных домах остаются, понятное дело, пока что нереализованными.

    Существенное влияние на рост затрат на строительство оказывает отсутствие в Москве полного и точного плана подземных коммуникаций. Всякого рода «неожиданности» (вроде карстовых пустот), встречающиеся при рытье котлованов под фундаменты, существенно увеличивают риски инвесора, не имеющего право ошибаться при выборе площадки под строительство. В противном случае затраты, связанные с просчетами в определении «пятна застройки», вполне могут оказаться невозвратимыми. Это значит, что, войдя в стоимость «квадрата» жилой площади, выставленной на продажу, они сделают цену жилья настолько неподъемной для покупателей, что процесс реализации квартир окажется «замороженным». Последнее абсолютно неприемлемо для Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы, поскольку все средства, вырученные им от реализации коммерческого жилья, идут в бюджет города. На эти деньги возводятся муниципальные квартиры, распределяемые в Москве, в том числе и людям, стоящим но очереди.

    Жесткий подход к отбору участков под строительство, проявляемый ДВПС, продиктован именно тем, что обязанностью департамента является наполнение городского бюджета. Проект, дающий при предварительной проработке менее 20 процентов рентабельности, без колебаний откладывается в сторону. Для того, чтобы не допустить при этом даже малейшего просчета, специалистам ДВПС приходится предварительно оценивать все риски, поджидающие инвестора на трудной дороге возведения и реализации коммерческой жилой площади.

    Основной и неизменной задачей, поставленной перед департаментом правительством города, является одно — исполнение программы финансирования строительства жилья, распределяемого бесплатно. Работники ДВПС ежегодно с этой своей наиглавнейшей обязанностью успешно справляются. Однако, по мнению участников «круглого столо», необходимо на правительственном уровне принять меры, сокращающие число затрат инвестора, не являющихся производственными.

    В их число, по мнению работников ДВПС, входит, противодействие (зачастую совершенно необоснованное) началу строительных работ со стороны жильцов домов, находящихся поблизости. Понятно, что стройка всегда сопряжена с определенным нарушением комфортности проживания. Однако это вовсе не должно означать, что строить в городе должно быть запрещено вообще.

    Тем более непонятно позиция жильцов, требующих, к примеру, на месте бывшей свалки заложить сквер или парк, вместо того чтобы возводить там жилой дом, сооружаемый в соответствии с существующим планом городской застройки.

    Много времени, прочих затрат все еще уходит но переселение жителей сносимых ветхих строений. К сожалению, число семей, прописанных в таком доме, начинает стремительно умножаться сразу же, кок только появляется информация о его сносе.

    Все эти обстоятельства, существенно умножающие число рисков, стоящих перед инвестором, известны давно. Однако до сих пор отсутствуют четкие нормативные положения, могущие на законной основе ускорить процесс подготовки выбранной площадки к строительству.

    Автор: Макар Федоров
    Источник: "Промышленное и гражданское строительство", апрель 2001




    Строительные тендеры 
    Текущих тендеров: 10, полный список, объявить тендер
    Новые тендеры:
    04.04.2021 НУЖНА строительная организация
    На строительство ТЦ и школы нужна ген.подрядная организация с хорошими оборотами ,СРО . имеющие опыт работы ген.подрядной организацией. ЭТО НЕ ТЕНДЕР ...
    04.04.2021 требуются монолитчики
    На строительство ТЦ на монолитные работы нужны арматурщики и плотники. Рассматриваемый как бригаду так и одиночек. Жилье предоставляем ( без вычета ),...
    26.02.2021 Куплю кабель апвпу2г, ввгнг-ls, пвпу2г, пввнг-ls, пвкп2г, асбл, сбшв, аабл и прочий по России
    На постоянной основе закупаем по всей России кабель силовой высоковольтный с изоляцией из СПЭ, кабель высоковольтный с бумажной изоляцией, кабель силовой...
    25.11.2020 Внутренние отделочные работы
    На отделку квартир и мопов ЖК Скандинавия, м. Коммунарка требуются бригады, ООО, ИП и одиночные звенья отделочников, штукатуры, маляры, плиточники, электрики,...
    27.07.2020 Предоставлю объёмы ремонтно-строительных работ.
    Предоставлю объёмы ремонтно-строительных работ на Субподряд организациям или бригаде с опытным Прорабом на условиях совместной работы. Нужны специалисты...
    Служба размещения тендеров Gvozdik.ru

    С чего начать?
    Знакомство с Gvozdik.ru начните со страницы:
     Размещение информации

    Участникам:
    Работа с Вашей информацией:
     Страница управления

    Подписка на информационные рассылки Gvozdik.ru:
    E-mail:
     Подписаться
     Изменить параметры
     


     Стройматериалы и услуги   Обзоры   Тендеры   Крупные закупки   Б/У техника   Биржа труда   Новости

    © 2000-2021 Gvozdik.RU   E-mail:  info@gvozdik.ru   О проекте  Условия размещения рекламы на сервере   Контакты  Карта сайта

    Rambler's Top100 Яндекс.Метрика