Gvozdik.ru Rambler's Top100
строительный каталогстроительный каталогновости и обзорыновости и обзорыконкурсы и тендерыконкурсы и тендерынормативные документынормативные документывход для клиентоввход для клиентов
     главная      страница управления      подписка
  
 Расширенный поиск


Каталог
Стройматериалы
Услуги
Поиск
Тендеры
Строительные тендеры
Крупные закупки

Объявления
Б/У техника
Биржа труда
Статьи
Новости
Новости компаний
События
Обзоры
Документы
ЕНиРы
Законы, постановления
Коэффициенты пересчета
СНиПы, правила

О нас
О проекте
Реклама
Контакты
  • Квартира в новом доме
  • Строительные инструменты
  • ПВХ как стройматериал
  • Теплый пол под плитку
  • Старые и новые строительные леса
  • Современные технологии возведения кирпичных домов
  • Дисконт-портал "Эврика": выгодно для всех
  • Как установить акриловую ванну своими руками
  • Делаем водяное отопление
  • Строим теплицу
  • Монтаж OSB плит
  • Качественный виниловый сайдинг
  • Используем жидкое стекло
  • Дерево и гвозди
  • Строим террасу
  • Как правильно выбрать счетчик на воду
  • Затирки для плитки
  • Что собой представляет SPU-изоляция?
  • Какая она элитная кровля?
  • Почем кровельный профнастил в Москве?
  • Акриловые вкладыши для ванн от "Экоакрил"
  • Обзоры
    Пожалуйста выберите интересующую Вас категорию:
    к-во позиций в разделе
    Автоматизация строительных фирм3 
    Анализ, прогнозы, тенденции369
    Строительные материалы3259 
    Строительные технологии877 
    Строительные услуги72 
    к-во позиций в разделе
    Городское строительство165 
    Прочее76 
    Управление. Маркетинг. Качество53
    К основной странице раздела
     Переоценка ценностей
    16.05.2001
    Госстрой России подготовил для граждан неприятный сюрприз — ведомство разработало новую систему оценки недвижимости, которую планирует внедрить уже в апреле. Ее применение, по словам руководителей Госстроя, приведет к тому, что инвентаризационная стоимость объектов недвижимости станет соответствовать рыночной. Так ли это на самом деле и каких последствий следует ожидать гражданам от планируемых нововведений, выяснили корреспонденты «Денег».

    БТИ выходит на рынок

    Впервые о введении новой методики инвентаризационной оценки квартир заговорили в начале февраля этого 'ода, после того как заместитель председателя Госстроя России Николай Маслов сообщил журналистам о переводе бюро технической инвентаризации (БТИ) из муниципального в государственное подчинение и о том, что Госстрой разрабатывает новую методику расчета цены недвижимости. Господин Маслов заявил, что эта методика позволит максимально приблизить оценочную стоимость к рыночной, и пообещал журналистом представить ее утвержденный вариант через месяц Однако через месяц в Госстрое сообщили, что проект по-прежнему не утвержден и в настоящий момент находится в стадии согласования. Тем не менее «Деньгам» удалось выяснить некоторые подробности готовящейся реформы БТИ.

    Новая методика будет базироваться на так называемой объемно-восстановительной оценке, введенной в 1963 году и по-прежнему действующей. Согласно этой оценке, стоимость квадратного метра здания определяется следующим образом: объем помещения делится на площадь, с полученное число умножается на два коэффициента — характеризующий материал, из которого здание построено, и возраст здания.

    Планируется, что по новой схеме объемно-восстановительная оценка дополнится рядом коэффициентов, которые учитывают максимум индивидуальных характеристик оцениваемого помещения. Они должны отражать месторасположение здания, особенности конструкции и архитектурного стиля, наличие или отсутствие коммунальных удобств, удаленность от транспортных магистралей и множество других моментов, которые, как правило, и определяют рыночную стоимость недвижимости. Это означает, что даже одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах могут быть оценены БТИ по-разному.

    Разрабатывать новую методику Госстрой поручил государственному унитарному предприятию «Ростех инвентаризация». По словам его директора Елены Крыловой, утверждение проекта новой оценочной методики ожидается не раньше апреля. При этом не факт, что подготовленный вариант стонет окончательным.

    Экспертная оценка

    Против предложенной Госстроем методики оценки возражают независимые оценщики. Юрий Дерябин, эксперт имении «Русаудит», полагает, что, хотя у методики, оснований но оценке объема затрат на строительство объекта недвижимости с учетом комплекса поправочных коэффициентов, есть преимущества, наиболее достоверные результаты дает Исходная методика оценки, при которой расчет стоимости имущества основывается на анализе величины доходов от «о использования. Однако и при таком подходе возникают определенные сложности. Например, рассчитать доходность «Квартиры при сдаче ее внаем довольно просто. Но как оценить фундамент дома, который неизвестно когда достроят?

    Получается, что придется опять придумывать какие-то поправочные коэффициенты, и они еще более усложнят процедуру оценки. Помимо технических сложностей внедрение новой системы оценки неизбежно натолкнется на сопротивление некоторых участников рынка. Олег Васильевич, президент Ассоциации экспертов Северо-Запада (Санкт-Петербург), считает, что инициатива Госстроя связана с обычным стремлением чиновников «окучить тот или иной сектор рынка оценки». По его мнению, было бы правильнее, если бы оценкой рыночной стоимости недвижимости занимались независимые эксперты. А так получается, что Госстрой со своим проектом фактически вытесняет их с рынка.

    Есть вопросы к проекту Госстроя и у федеральных ведомств. Например, Росземкадастр (организация, ведущая учет всех земельных участков страны) настаивает на том, чтобы объекты недвижимости оценивались вместе с землей, на которой они расположены.

    Однако единого общероссийского кадастра, по которому должна проводиться оценка, сейчас фактически не существует. Кроме того, непонятен смысл этой процедуры — ведь частной собственности на землю в России нет, так зачем оценивать то, что нельзя продать?

    Имеется особое мнение и у Министерства по налогам и сборам. Его представители уже высказали опасение, что новая методика может настолько увеличить налогооблагаемую базу, что владельцы недвижимости будут просто не в состоянии за нее платить.

    Впрочем, как сообщили корреспонденту «Денег» в Госстрое, «подобные случаи предусмотрены». При расчете налога на недвижимость, скорее всего, будет действовать объемно-восстановительная оценка — правда, в несколько усовершенствованном виде.

    Суть усовершенствований пока не раскрывается, но собеседники «Денег» уверяли, то налог на недвижимость существенно не вырастет. Полностью новая система оценки будет использоваться лишь при сделках купли-продажи, залога, наследования, дарения и в прочих случаях, предусматривающих отчуждение недвижимости.

    С точки зрения государственных интересов проведение реформы БТИ, подразумевающей применение новых оценочных методик, вроде бы целесообразно. По мнению Ольги Вагнер, юриста риэлторской компании «Миэль», четко сформулированная методика оценки рыночной стоимости недвижимости позволит наконец заработать 40-й статье Налогового кодекса, предусматривающей взимание фискальных платежей исходя из рыночной стоимости товара (работ или услуг). Однако для обычного гражданина, в вопросах налогообложения традиционно противопоставляющего свои интересы государственным, эти нововведения скорее невыгодны.

    Недвижимость растет в цене

    В принципе новая схема оценки может привести к увеличению налога на недвижимость. В Москве в настоящий момент он составляет 0,1% стоимости квартиры, Например, если стоимость типовой трехкомнатной квартиры, согласно оценке БТИ, 600 тыс. рублей, ежегодный налог, соответственно, составляет 600 рублей. Когда оценка БТИ станет сопоставимой с рыночной (в нашем примере — около 1,8 млн.), собственнику квартиры придется платить в три раза больше. Но это в столице. В регионах применяется прогрессивная шкала, и в зависимости от стоимости жилья величина налога на имущество может достигать 0,4%. Однако вероятность применения новой оценочной методики при уплате налога на имущество, как было сказано выше, крайне мало.

    Зато наверняка вырастет сумма подоходного налога, взимаемого при смене владельца. Если собственник квартиры владеет ею более пяти лет, проблем нет. Он может продавать ее за любую сумму, и при этом подоходный налог взиматься не будет. Если же собственник решил продать квартиру, купленную пару лет назад (например, для того, чтобы приобрести новую), и стоимость ее после оценки БТИ окажется больше 1 млн. рублей, его ждет неприятный сюрприз. Владельцу трехкомнатной квартиры из нашего примера придется заплатить в этом случае около $4 тыс. налога. Конечно, считает директор риэлторской компании «Кутузовский проспект» Борис Игнатов, владельцу квартиры вовсе не обязательно указывать в договоре купли-продажи оценочную стоимость БТИ. В этом документе может фигурировать любая сумма, например тот же необлагаемый налогами 1 млн. рублей. Но, если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре, составит больше 30%, налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры. Существенно вырастут в денежном выражении и налоги на наследование и дарение. У этих налогов тоже прогрессивная шкала — до 40% стоимости имущества, и с введением новой схемы оценки их суммы могут увеличиться на порядок.

    Зато нотариусы могут ставить памятник авторам оценочной реформы. Большинство сделок с недвижимостью по-прежнему заключаются с нотариальным удостоверением (хотя это и необязательно). Почти все нотариусы работают, исходя из тарифа 1,5% цены сделки. И, если цена сделки, зафиксированная в договоре, вырастет до рыночной, платить за оформление придется, естественно, больше.

    Увеличение оценочной стоимости квартир может доставить неприятности не только покупателям, но и продавцам. Контроль за расходами никто не отменял, и налоговые инспекции продолжают собирать сведения о крупных приобретениях налогоплательщиков. Если в договорах купли-продажи начнут фигурировать суммы, превышающие нынешние в три раза, у фискальных органов существенно прибавится работы. Впрочем, по словам руководителя службы маркетинга и аналитических исследований риэлторской компании «Инком-МЦБН» Сергея Елисеева, стоимость некоторых московских новостроек уже сейчас соответствует оценке БТИ, при этом ни у кого из покупателей пока проблемы с налоговой инспекцией не возникали.

    Получается, что реформа в ее нынешнем виде невыгодна гражданам — выступают ли они при совершении той или иной сделки в качестве покупателя или продавца. Однако есть у реформы и один плюс. Дело в том, что сегодня огромное количество сделок совершаются с применением двойной документации, а после реформы этот рынок будет легализован. По мнению директора риэлторской компании «Полиграфжилстрой» Екатерины Устиновой, «рынок недвижимости станет более прозрачным, покупатели будут меньше беспокоиться о своих деньгах, а риэлтерам не придется запасаться расписками и прочими косвенными доказательствами получения реальных сумм на случай судебного разбирательства». А неприятных прецедентов сейчас достаточно. Ежегодно в России совершаются десятки тысяч сделок, затем оспариваемых в судебном порядке.

    Скажем, добропорядочный на вид гражданин продает вам квартиру за $50 тыс., указывая в договоре оценочную стоимость БТИ (в пересчете — около $15 тыс.), а через неделю заявляет, что он невменяемый, и, добившись в судебном порядке признания сделки недействительной, возвращает вам не $50 тыс., а только $ 15 тыс. Обманных схем с заключением договора по стоимости БТИ существуют десятки.

    Единый стандарт

    Несмотря на массу нерешенных вопросов, реформа БТИ неизбежна. И не только потому, что нынешняя система оценки не дает представления о реальной стоимости недвижимости. По словам Елены Крыловой, новая методика станет единой для всех субъектов федерации. Именно с этим связан перевод БТИ из муниципального подчинения в федеральное. При существующем порядке оценочная стоимость (рассчитываемая БТИ) двух совершенно одинаковых объектов, расположенных в 500 м друг от друга, может отличаться в несколько раз только потому, что они находятся в границах разных административных образований. И наоборот, разница в стоимости квадратного метра новостройки-типовушки в пригороде Москвы и элитной квартиры в центре города, бывает, составляет копейки.

    Еще одним аспектом грядущей реформы станет инвентаризация всех объектов недвижимости. Выступая на прошлой неделе в Совете федерации, Елена Крылова сообщила, что более 60% российской недвижимости вообще нигде не учтены. А раз не учтены, значит, эта недвижимость не находится в легальном хозяйственном обороте и, следовательно, не является объектом налогообложения. Члены Совета федерации единодушно поддержали идею тотальной инвентаризации недвижимости. Так что у владельцев недостроенных коттеджей и заброшенных цехов есть шанс в самое ближайшее время узнать, сколько стоит их недвижимость и какие налоги надо за нее платить.

    И еще одна небольшая, но крайне показательная деталь, которая многое объясняет в предстоящей реформе. Специалисты ГУП "Ростехинвентаризация" не исключают применения американского опыта (в Соединенных Штатах руководителей аналогичных нашему БТИ ведомств, как и шерифов, избирают). Это неудивительно, ведь место, судя по всему, будет весьма хлебным.

    Авторы: Олег Кузьминский, Максим Черниговский
    Источник:"Строительство, законодательство, обзор прессы", апрель № 55, 2001




    Строительные тендеры 
    Текущих тендеров: 10, полный список, объявить тендер
    Новые тендеры:
    25.11.2020 Внутренние отделочные работы
    На отделку квартир и мопов ЖК Скандинавия, м. Коммунарка требуются бригады, ООО, ИП и одиночные звенья отделочников, штукатуры, маляры, плиточники, электрики,...
    05.11.2020 Реконструкция существующих объектов недвижимости
    Реконструкции подлежат существующие однотипные кирпичные здания 100м * 20м * 3,5м. Основные этапы работ: 1. Демонтаж кровли. 2. Демонтаж кирпичной...
    05.11.2020 Реконструкция существующих объектов недвижимости
    Реконструкции подлежат существующие однотипные кирпичные здания 100м * 20м * 3,5м. Основные этапы работ: 1. Демонтаж кровли. 2. Демонтаж кирпичной...
    27.07.2020 Предоставлю объёмы ремонтно-строительных работ.
    Предоставлю объёмы ремонтно-строительных работ на Субподряд организациям или бригаде с опытным Прорабом на условиях совместной работы. Нужны специалисты...
    25.05.2020 Ремонтно-строительные работы.
    Инвестиционно-строительная компания приглашает строительные компании и строительные бригады с/без СРО принять участие в конкурсе на выполнение ремонтно-строительных...
    Служба размещения тендеров Gvozdik.ru

    С чего начать?
    Знакомство с Gvozdik.ru начните со страницы:
     Размещение информации

    Участникам:
    Работа с Вашей информацией:
     Страница управления

    Подписка на информационные рассылки Gvozdik.ru:
    E-mail:
     Подписаться
     Изменить параметры
     


     Стройматериалы и услуги   Обзоры   Тендеры   Крупные закупки   Б/У техника   Биржа труда   Новости

    © 2000-2021 Gvozdik.RU   E-mail:  info@gvozdik.ru   О проекте  Условия размещения рекламы на сервере   Контакты  Карта сайта

    Rambler's Top100 Яндекс.Метрика